发信人: mmsky (最爱美女), 信区: NewZealand
标 题: 个人的买房经验。。。。
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Dec 24 02:02:42 2008), 转信

1. 价格：
价格是大家普遍最关心的了。个人一直坚信，价格是反应价值的。买卖双方的交锋其实就是在如何确定该物业的价值上。很多人买完房还是觉得不踏实，一直在想到底是亏了还是赚了。议价的时候，一律砍下20%或更多开始慢慢磨。那么你的心理价值到底是多少呢？不知道。
房屋价值的确定，既有共性，又有特性。没有任何两个物业是完全相同的。需要综合各种因素来最终确定物业的价值，也就是你的心理价格。
在这里，尽管把价格放在了第一位，因为是大家最关心的，但是也希望大家能够看下去，我们先来讨论决定价值的要素，再来看如何决定价格。

2. 心态：
心态往往是大家容易忽略的，而洋人买房确实很注意的。在国内，大家一般买的都是公寓，由于建筑方式的不同，可比性更强一点，选择起来也更容易一点。在这里，我们只说house。
决定心态的第一步，你是在买投资房还是自住房。
投资房，要考虑的是租金回报，维护成本，退出策略。。。
自住房呢，最主要的是，你喜欢不喜欢。洋人一般在买自住房的时候会考虑住很长的时间，他们在选择买home，不仅仅是house。这一点，我相信对大家买自住房也是适用的。
建议大家先考虑，打算hold该物业多长时间。无论投资还是自住，该物业在这一段时间内是否能够满足你的需要。对于投资来说，在目前的投资环境下，快进快出不太可能。还是做长期投资的打算吧。自住的话，多考虑一下生活上的需要，交通，学校，房屋的维护保养（很重要！大部分华人买房后都不太重视维护，造成物业的贬值）。

3. LOCATION, LOCATION, LOCATION
所以的房地产投资都会讲LOCATION。对于这部分大家讨论的也多。我这里不说那里是好区，只说个人经验。大家在新西兰生活的时间都不长，尽量买熟悉的街区。你在那条或相邻的街住过，你的朋友有在那里住过，等等。。。这样，你更容易了解周围的环境，交通；最主要的，你的邻居。街区是人组成的。以物以类聚的原则，你也希望能够融入一个你喜欢的街区。投资房也一样，你希望你的租客是什么样，也可以从你的邻居身上看到。
如果不熟悉呢，亲自去看看。去周边散步，遛狗，随便你做什么。找平时吧，最好是下午3点到6点；早上太早了；只有这时候，你基本上可以看到所有的邻居。看什么呢，最简单就是看他们开什么车。基本上可以估计出周围的年龄结构，收入情况。看看周边的房子都是那年的；估计一下街区的形成和发展。我不是说大家去研究这条街的历史，但是研究一下建筑历史总是必要的。前面说过，由于物业的独特性，物业的价值是比较出来的。我个人的原则是，买该街区价值居中，甚至偏下的。如果说物业价值由地价和房子组成的话，在同一街区，相同面积的地的涨幅是一样的，而房子本身由于折旧最终会趋同。（可能有人会不同意以上的说法，但是我还是觉得新房的附加值过高了，经不起市场的洗礼的）

4. 价位
尽量控制物业的价位在自己可承受的范围内。网上有很多的贷款计算器，可以帮你计算贷款的还款额。excel也可以，用pmt()函数。控制还款与收入的比例在一个可接受的范围内。以auckland的价格，40万的房子，贷款35万，利率7%，30年贷款；每两周还款$1074。基本上相当于一个年薪3万5的税后收入。
简单的计算一下差额吧，看看出去水电，保险，电话外还能给自己剩下多少家用呢，毕竟还是要有生活的，不要做房奴啊。个人不太接受把房子分租出去来补贷款的做法；个中的辛苦，我相信所有做过房东的人都能体会的到。当然，经营motel或home stay生意的另说啦。

5. 房屋结构
个人觉得这一点比较重要，华人大部分不想洋人从小就接受了DIY的训练。简单的一个花园，说起来容易，做起来难。尽量买房前补补课吧。最起码，了解一下不同的材料都需要什么样的维护。
个人还是喜欢砖瓦，保养起来比较容易。比较看好70末到80初的砖瓦房，那时候是新西兰经济最好的时期，从格局上比较解决现在的生活需要，用的材料也好。很多人喜欢买年份新一点的房，可能最近两三年都不用担心维护的问题，但是接下来的问题呢？材料是否经得住时间的考验呢？master builder质保7年，weather tight保漏水10年。大家小心漏水房。（纯属个人喜好，建造商别不高兴）至于50年以上的，适合巨有钱，平时爱好点古董什么的；或者家里有林场，啥木头都搞的到。
然后就是维护，一定要去看屋主是否对房子有足够的维护。很多问题是不住不知道的，只有从房子的维护情况上来推测。屋主是什么样的人，对房子是否爱护，有问题是否及时的进行修理。如果不注意，一年时间就可以让一个很好的房子面目全非。阿三更厉害，1个月吧，就能搞的全屋都是顽固不化的咖喱味。
所以，个人还是喜欢从一个爱家的人手里买房，你可以很清楚的看到被精心照料的痕迹，而这样的房子也是成交比较快的。至于那些房子炒家，很多情况下都会在出售前进行简单的装修，但是可能并没有解决根本的问题，或者问题被隐藏起来了。如果房子是新装修的，大家要小心，看的要更仔细一点。

6. 议价
房屋的几种交易方式，论坛上的讲的很多了。主要还是说一般的offer - negotiation吧。
好了，现在你已经找到了符合你的条件的物业了，几个open home看下来，对屋况也满意。找中介下offer吧。慢！！！你了解物业的价值了吗，你打算出一个什么价格呢？这时候你需要尽快，尽可能多的了解该街区的信息，比较价格。跟中介要近期周围的成交记录，实地考察一下。内部可能看不到，但是可以给你一个大概的比较价位。CV在这时候可以起一个很重要的作用。由于是public information，而且是免费的，你可以看到所有的政府估价。同时，中介会说，政府估价是不准确的；的确。但是你可以得到一个和邻居之间的比较。为什么他的地税比你的交的高呢？政府估价也是有一定的原则的。
当你得到以上的信息后，基本上有知道卖家的开价是怎么样的。一般来说，如果通过中介出价的话，是有一个市场指导的，不可能与现实价值偏离太远的。但是个人经验，上下2万的浮动是可以接受的。在现在的市场情况下，其他的因素加进来，给了买家更多的议价余地。但是确定一个心目中的底价还是必要的。这时候要去了解卖家的情况，出售原因等。关键是你的中介的诚信，和你的议价能力了。短期操作的不算。不过细算起来，辛苦半天，好像还没中介赚的多。不考虑，不建议。
我的原则是，如果是一个好的deal，也不要太斤斤计较。机会错过了，人还是要后悔的。我个人是把物业作为长期投资的，议价中的得失相对来说只是小便宜，不占也罢。

乱七八糟的说了一堆，回到开篇所说的，还是抛砖引玉吧。毕竟，好像大部分在论坛的还是要家里人支援的。买房是比大投资。按kiwi的说法是the biggest asset in whole life。谨慎一点总没有坏处。

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